2023-03-28 10:45:54
T
Mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán cần lưu ý những điều gì để tránh khỏi những rắc rối không đáng có về sau? Nếu chưa có nhiều kiến thức cho vấn đề này, mời bạn tìm hiểu thông qua bài viết sau
Mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán hay chung cư chưa có sổ hồng là hoàn toàn hợp pháp. Theo quy định của pháp luật, đối với sản phẩm bất động sản là căn hộ chung cư, nhà dự án chưa có sổ hồng, nếu muốn chuyển nhượng cho người khác thì có thể làm hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng. Thực chất đây là hợp đồng chuyển nhượng, cũng giống như sang tên hợp đồng mua bán căn hộ.
Tuy nhiên, người nhận chuyển nhượng chung cư có thể gặp nhiều rủi ro, chẳng hạn như hai bên mua & bán mất liên lạc với nhau, người ủy quyền bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc họ bị qua đời.
Chưa kể, có trường hợp sau khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư, nếu muốn bán lại căn hộ đó thì chủ đầu tư vẫn sẽ cho người chủ đầu tiên đứng tên trong sổ hồng, bởi người chủ thứ hai trở đi cũng chỉ được ủy quyền sử dụng căn hộ đó, chứ không có gì để đảm bảo về quyền lợi.
Với những dự án căn hộ đang trong thời gian cấp sổ hồng, nếu thực hiện giao dịch mua bán thì hai bên sẽ mua bán theo dạng ủy quyền toàn phần. Chủ đầu tư sẽ không hỗ trợ xác nhận căn hộ vì họ đã nộp hồ sơ lên Sở Tài nguyên và Môi trường.
Ngoài ra, nếu bạn không tìm hiểu kỹ, mua “nhầm” căn hộ trong dự án của những chủ đầu tư không uy tín, yếu kém năng lực thì có nguy cơ bị chậm cấp sổ hồng, thậm chí là không có sổ hồng.
Mua Chung Cư Chỉ Có Hợp Đồng Mua Bán Phải Lưu Ý Gì?
Để giảm thiểu rủi ro khi mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán, có thể áp dụng theo những cách thức sau, tùy theo từng trường hợp cụ thể:
Trường hợp mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư
Nếu bạn mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng, thì hợp đồng mua bán chung cư phải được ký trực tiếp với chủ đầu tư. Nếu thời điểm bàn giao nhà mà chủ đầu tư đó vẫn chưa ra sổ hồng, thì hợp đồng mua bán phải ghi chú thời điểm nào có sổ hồng và hợp đồng mua bán này cần phải được công chứng.
Để đảm bảo hơn, người mua nhà có thể đàm phán hoặc thương lượng với bên bán, nhằm giữ lại một phần giá trị của căn hộ, thỏa thuận rõ ràng và sau khi nhận sổ hồng thì mới thanh toán toàn tiền còn lại đó. Với cách thức này, chủ đầu tư dự án cũng không thể “đem con bỏ chợ”, họ sẽ phải có trách nhiệm để sớm ra được sổ hồng cho người mua.
Ngoài ra, người mua nhà cũng cần tìm hiểu uy tín và năng lực của chủ đầu tư, chất lượng căn hộ chung cư đó như thế nào, lý do vì sao chưa có sổ hồng… Các nguồn thông tin mà người mua có thể tham khảo là những bài viết từ báo chí truyền thông, các trang mạng xã hội, diễn đàn về bất động sản, mua bán nhà đất, chung cư. Nếu bạn có nhiều thời gian hơn, có thể hỏi trực tiếp người dân đang sống trong khu vực có dự án đó, những cư dân tại chính dự án hoặc bạn bè, người thân có am hiểu về lĩnh vực này.
Qua sự tìm hiểu, nếu thấy chủ đầu tư có uy tín, chất lượng dự án tốt, thời gian bàn giao nhà chưa quá 2 năm, thì bạn cũng có thể yên tâm khi xuống tiền. Ngược lại, nếu thông tin bạn tìm hiểu được đều mang tính tiêu cực, lúc này phải suy xét kỹ hơn việc mua bán căn hộ.
Trường hợp mua căn hộ từ chủ đầu tư thứ cấp
Nếu mua căn hộ chưa có sổ hồng từ các chủ đầu tư thứ cấp (là người chỉ có chức năng kinh doanh bất động sản), để giao dịch an toàn, bạn cần mua qua sàn giao dịch BĐS uy tín, theo đúng quy định của pháp luật về ngành kinh doanh bất động sản.
Hai bên mua & bán nên lập một văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư tại văn phòng công chứng để đảm bảo về giá trị pháp lý của giao dịch.
Trường hợp mua chuyển nhượng từ cá nhân khác
Trong trường hợp mua chuyển nhượng từ cá nhân khác, khi công chứng hợp đồng mua bán, hãy yêu cầu người bán nhà xuất trình bản hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước đó, để thể hiện được tính pháp lí của căn hộ.
Nếu như căn hộ đó đã mua bán lần thứ 3, thì khi công chứng họ phải xuất trình bản hợp đồng mua bán lần cuối cùng. Đặc biệt, quá trình mua bán đó phải được thông qua chủ đầu tư (tức là chủ đầu tư xác nhận và đồng ý cho chuyển nhượng), vì có trường hợp mua bán sẽ bị vô hiệu hóa nếu chủ đầu tư không đồng ý.
Có Cần Công Chứng Hợp Đồng Mua Bán Chung Cư Không?
Theo như quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp mua bán nhà ở chung cư phải thực hiện việc công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, ngoại trừ các trường hợp sau đây:
- Mua bán căn hộ/nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
- Mua bán nhà ở xã hội và nhà ở phục vụ cho tái định cư.
Những trường hợp ngoại lệ này thường không bắt buộc phải làm công chứng, chứng thực – trừ trường hợp các bên (bên mua hoặc bên bán) có nhu cầu.
Đồng thời, cũng theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng lại dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này